SOSIC NO.172

NO.172

2025/03/31 월요일

구독하기 ㅣ 공유 하기

지난 뉴스레터 몰아보기 ㅣ 글이 끝까지 안보이신다면?

구독자님, 환영합니다.

안녕하세요, 구독자님!

당신의 일과 삶에 영감이 되어줄 이야기, 현재 가장 트렌디한 공간의 얽힌 소식을 가져왔습니다.

공간을 둘러싼 폭 넓고 깊이감 있는 놓쳐선 안될 소식을 큐레이팅하고, 새로운 관점을 전달합니다.

본문 중의 링크를 클릭해

숨어있는 정보들도 확인하세요!

공간에 얽힌 모든 소식을 전하다, SOSIC 소식.

지금 시작합니다!🔥

[2025. 04월 1주차_이번 주 소식]

[부동산/서비스]

불이 붙기 시작한 "기업형 임대주거 비즈니스"

꼭 알아야 할 [부동산/서비스]

MGRV의 '맹그로브 동대문' / 사진: ⓒSOSIC

구독자님이 알아야 할, SOSIC이 선정한 이번주 트렌드

💡불이 붙기 시작한 "기업형 임대주거 비즈니스"

1인 가구의 증가와 고금리 시대의 도래는 우리의 주거방식에 본질적인 전환을 가져오고 있습니다! 특히, 불확실한 경제 여건 속에서 집을 사기보다는 빌려 사는 방식에 대한 관심이 빠르게 커지고 있는데요. 이 흐름 속에서 등장한 것이 바로 <코리빙(Co-living)>과 <기업형 임대주거> 이죠.

<코리빙>은 '함께(Co) 사는(Living)' 방식을 지향하는 공유주거 형태로, 일반적으로 침실은 개인 공간으로 유지하면서 주방·거실·세탁실 등은 공용으로 사용하는 구조입니다. 공간 효율성과 비용 절감을 동시에 추구하며, 사회적 연결까지 고려한 새로운 주거 방식으로 지난 몇 년간 주목받아 왔는데요. 특히, 서울 같은 대도시에서는 1인 가구 증가와 맞물려 급속히 성장하고 있죠.

하지만 이번에 주목하고자 하는 것은 <기업형 임대주거>입니다.

코리빙이 '형태'를 말한다면, 기업형 임대주거는 '운영주체'에 방점이 찍힌다고 생각이 드는데요. 즉, 개인이 아닌 기업이 직접 기획·관리·운영하는 형태의 임대주택입니다. 주거공간이 단순한 거주의 장소를 넘어, 하나의 '서비스'로서 제공된다는 점에서 기존의 원룸이나 오피스텔과는 명확한 차별점을 가지죠.

👉 왜 지금, 기업형 임대주거일까? - 불이 붙는 이유 (feat. PF, 전세, 운영, 마겟핏)

기업형 임대주거 산업이 급부상하는 배경에는 한국 부동산 산업의 구조적 변화가 자리하고 있습니다.

최근 몇 년간 부동산 PF(Project Financing) 부실이 누적되면서, 중소·중견 건설사의 도산이 줄을 잇고 있는 상황을 우선 진지하게 바라볼 필요가 있습니다. 심지어 대형 건설사들도 유동성 확보를 위해 자산 매각에 나서고 있으며, 분양형 아파트 시장은 미분양 리스크와 수요 감소로 어려움을 겪고 있죠.

이처럼 전통적인 주택 공급 방식이 흔들리는 상황에서, "운영을 전제로 한 주거 상품"이 새로운 대안으로 부상하고 있는 것인데요. 특히 고금리로 인한 전세 시장의 위축은 월세 선호 현상을 가속화시키고 있는 상황이 더해져 나아가 기업형 임대주거의 성장 기반을 다지는 데 기여하고 있기도 하죠.

또한 한국의 독특한 제도인 "전세"의 취약성이 드러나고 있는 상황도 한 몫하고 있습니다.

집값이 무조건 올라야만 유지될 수 있는 것이 바로 '전세'라는 점에 따라 전세사기, 깡통전세 등의 사회적 이슈로 인해 보증금에 대한 불안이 커지면서, 보다 안정적인 주거환경을 찾는 수요자들이 기업이 직접 운영하는 임대주택으로 몰리고 있는 것이죠. 단기 계약이 가능하고, 보증금 리스크가 상대적으로 낮으며, 커뮤니티와 편의시설까지 갖춘 기업형 임대주거는 '소유'보다 '안정적이고 유동적인 거주'를 원하는 젊은 세대의 니즈와 부합하면서 마켓핏을 갖추고 있는 상황입니다.

👉 시장을 이끄는 플레이어들의 질주

지난 몇 년간, 크고 작은 관련 회사들이 발을 담구었지만 - 여러가지 이유로 인해 철수하거나 경쟁력을 확보하지 못한 회사들은 저물면서 현재 기업형 임대주거 시장을 주도하고 있는 MGRV, SK D&D, Local Stitch, 홈즈컴퍼니 를 살펴보려 합니다!

저마다 다른 전략으로 시장을 확대해 나가고 있으며 각기 다른 출발점과 성장 전략을 가지고 있지만, 공통적으로는 기업형 임대주거의 필요성과 가능성에 일찍이 주목했다는 점과 해외 자본의 유입이라는 강력한 외부 동력을 기반으로 성장 중이죠!

MGRV 엠지알브이

MGRV는 가치 있는 공간을 창조하는 임팩트 디벨로퍼로서, 새로운 삶의 방식을 제안하는 뉴리빙 커뮤니티 브랜드 맹그로브 Mangrove를 기획/개발/운영하고 있는데요. MGRV의 뉴리빙 커뮤니티 브랜드 '맹그로브(Mangrove)'를 브랜드를 선보이고 있습니다. 맹그로브는 2020년 맹그로브 숭인을 시작으로 신설, 신촌, 고성, 제주 등 도심지역에서의 주거를 비롯해 워케이션 니즈와 함께 부상하는 단기주거를 반영한 입지까지 다양한 세대를 위한 공간과 커뮤니티를 제시하며 리빙 시장을 선도하고 있습니다.

2025년에는 세계 10대 연기금 중 하나인 캐나다연금투자위원회(CPPIB)와 5000억 원 규모의 조인트벤처를 설립하며 글로벌 자본의 신뢰를 얻었고, 이를 통해 사업의 확장에 본격적으로 나서고 있습니다.

SK D&D - Local Stitch

2020년 '에피소드' 브랜드를 론칭하며 본격적인 기업형 임대주거 시장에 뛰어들었습니다. 용산, 강남, 서초, 신촌, 수유, 성수 등 서울 시내 주요 역세권 내에 지점을 선보이며, 최근 부동산 기업과 플랫폼에 투자해 온 글로벌 PEF 운용사인 버그핀커스와 최근 손잡고 하이엔드 시니어 주택 시장까지 진출하며 사업 포트폴리오를 확장 중입니다.

로컬스티치(Local Stitch)는 2013년 마포 서교동의 낡은 호텔을 리모델링하면서 '살며 일하는 공간'을 실험하며 시작하여 다양한 지점을 운영해온 브랜드인데요. SK D&D는 부동산 운영 전문 자회사인 DDPS와 로컬스티치를 인수합병하며 운영 물량을 추가적으로 확보하게 됐죠.

ROOM TOUR 룸투어 by SOSIC - EP.01 _ 로컬스티치 中 / 사진: ⓒSOSIC, ⓒLocal Stitch

홈즈컴퍼니

'홈즈스튜디오' 브랜드를 중심으로 오피스텔 기반의 기업형 임대주거를 발전시켜온 홈즈컴퍼니는 초기에는 단기 계약 중심의 운영 실험을 지속하다가, 2022년 이후 글로벌 자산운용사 ICG와 협력하며 사업을 본격화했고, 2024년 기준 298억 원 매출, 5분기 연속 흑자를 기록하며 안정적 비즈니스 모델을 가져가고 있습니다. 특히 수원, 선정릉, 명동 등지에서 리모델링 기반의 자산 전략으로 수익성과 확장성을 동시에 잡고 있으며, 2029년까지 1만실 확보 및 IPO를 추진 중입니다.

👉 사업의 성패를 좌우하는 진짜 요인들을 추측해봅니다

이렇게 주목받는 기업형 임대주거 산업이지만, 정말 지속적인 성공이 가능할지를 여부는 아무도 모릅니다. 그럼에도 불구하고 아래의 요인들이 만족된다면, 명확한 비전과 성공가능성이 있죠.

첫 번째는 운영력입니다. 부동산 개발사업 및 건설산업은 초기 자본이 많이 드는 반면, 임대사업은 운영이 장기적인 수익성과 직결되는데요. 단순히 좋은 입지에 좋은 건물을 짓는 것만으로는 충분하지 않고, 입주자 경험을 어떻게 설계하고 지속적으로 만족시키는지가 핵심이죠.

두 번째는 레퍼런스 확보입니다. 아직까지 국내에서 성공적으로 엑시트(Exit)를 이룬 사례가 없습니다. 투자자 입장에서는 수익 회수 가능성에 대한 불확실성이 존재하는 것이죠. 그러던 중 이지스자산운용은 최근 '누디트 홍대' 매각 자문사로 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 선정하고, 엑시트 속도를 내고 있어 업계의 귀추가 주목되고 있습니다.

세 번째는 정책·제도 환경입니다. 현재 공유주거 및 기업형 임대주거는 숙박시설, 오피스텔 등 다양한 건축물로 운영되어왔고, 주거 트렌드를 따라가지 못하던 건축법 및 관련 법규가 걸림돌이어왔습니다. 그러던 중 2021년 MGRV가 이를 규제 샌드박스로 풀어 신촌점을 성공적으로 운영하며 2023년에 '임대형 기숙사'가 건축물 용도로 신설되는 법제화되는 것에 기여했죠. 향후에도 주거 트렌드에 맞는 정부의 제도 정비 여부가 시장 확대의 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다!

👉 분양의 시대는 저물고, '살아가는 공간'의 시대가 올까?

한국의 부동산 시장은 오랫동안 자산 증식 수단으로서의 '분양 아파트'에 상당히 집중되어 온 것이 사실입니다. 그 배경에는 '전세 제도'의 비중도 높죠.

전세 제도는 분명히 편의성이 있기에 독특한 수단으로 기능해왔지만, 집값이 무조건적으로 오르는 것이 전제로 깔려야 지속가능한 '전세'라는 제도는 점점 최근 전세 사기와 고금리로 인해 그 한계가 드러나고 있죠.

동시에 주거 자체를 서비스로 인식하려는 사회적 전환도 가속화되고 있습니다. 이제 주거는 '사는 공간'에서 '살아가는 공간'으로 전환되는 것인데요. 사람들이 원하는 것은 단순한 공간이 아닌, 돌봄과 커뮤니티, 안정성, 유연성 등입니다. 기업형 임대주거는 바로 이러한 시대적 니즈에 대응하는 새로운 모델인 측면이 있죠.

초기에는 비싸고 불안정하다는 편견도 있었지만, 실제로는 단기 계약 가능성, 법적 보장, 커뮤니티 서비스 등의 요소가 오히려 큰 장점으로 작용하며 수요를 끌어올리고 있습니다. 정부 역시 이에 발맞추어 정책 방향을 전환하고 있습니다. 서울시를 비롯해 지방자치단체들은 코리빙 및 기업형 임대주거에 대해 용도지역 상향, 보증금 융자 지원, 기금 출자 등 다양한 인센티브를 마련 중입니다.